Предварительный контракт (меморандум) — это документ, который обе стороны сделки заключают после того, как договорились о покупке / продаже квартиры или имущества, и только после его подписания говорят о проведении реальных переговоров относительно условий сделки. И уже на реальных переговорах могут быть выявлены существенные разногласия.
Важно, в первую очередь, понять, что предварительный контракт является полноценным соглашением / договором во всех отношениях!
Я не раз сталкивался с вопросом: «Можно ли применить санкции, изложенные в протоколе, когда другая сторона желает отменить сделку», и случаями, когда переговоры после подписания были неудачными, и стороны не подписали окончательное соглашение. То есть сделку хочет отменить одна из сторон, но несмотря на это другая сторона хочет ее реализовать.
Ответ не прост и очень сильно зависит от конкретных обстоятельств меморандума и нескольких нюансов:
1. Суд изучает поведение сторон и определяет намерения сторон относительно меморандума, так как есть случаи, когда предварительный контракт подписывался только для того, чтобы ускорить переговоры и выделить время на обдумывание сделки. С другой стороны, есть вероятность того, что меморандум был подписан в конце переговоров, после того как большинство деталей сделки были согласованы, и осталось только обобщить окончательный текст финального соглашения — и в этой ситуации меморандум является обязательным, сделка имеет четкую юридическую силу.
2. Анализ поведения сторон до и ВО ВРЕМЯ подписания меморандума:
Покупатель приехал на квартиру во второй раз с мастером на все руки и договорился с ним о начале ремонта, или стороны пожали друг другу руки и открыли бутылку виски по случаю закрытия сделки, заключили меморандум.
Тем не менее, если продавец в состоянии опьянения или психической нестабильности, то суд скорее всего решит аннулировать меморандум.
3. Тестирование поведения сторон ПОСЛЕ подписания меморандума:
Стороны заключили сделку после подписания меморандума, или пожалели сразу же после подписания. Если ответ положительный, и они приступили к продвижению сделки, то потребуется вспомнить обо всех обстоятельствах процесса.
4. Оплата покупателя продавцу:
Если в качестве суммы аванса выплачивается большая часть, то можно сделать вывод, что было намерение сторон заключить сделку.
5. Содержание меморандума:
Еще один очень важный параметр испытания сторон меморандума для определения обоснованности меморандума — программа, просчитывающая, была ли у сторон хотя бы минимальная возможность и средства, чтобы осуществить заключенную сделку. Как правило, запрашивается: описание недвижимости и характер сделки, цены на собственность, даты платежей и дата передачи собственности, и часто обсуждаются расходы и налоги.
Так всё же подписывать меморандум о согласии или нет?
В ситуации, если вы найдете недвижимость с положительной рекомендацией, проконсультируйтесь с опытным юристом: специалист поможет составить меморандум, который избавит вас от напрасной траты времени и нервов в будущем.
При подписании меморандума очень важно быть осторожным с продавцом или его представителем. Возможно, это меморандум, подготовленный адвокатом продавца, который отражает только условия продавца и, таким образом, ущемляет права покупателя.
В этой короткой статье, к сожалению, сложно описать все возможные подводные камни и нюансы, на которые следует обратить внимание. Однако в нашем офисе вы можете получить полную квалифицированную консультацию.
*Информация, представленная в данной статье, является только общей информацией, и она не может служить консультацией и/или юридической экспертизой. Автор и/или редакция не несут никакой ответственности по отношению к читателям, и читатели должны получить профессиональную консультацию перед любым действием, опирающимся на данное изложение.
* Автор является адвокатом, специализирующимся в сфере гражданского и коммерческого права.
