זיכרון דברים הוא מסמך ששני צדדים עורכים לאחר שהסכימו ביניהם על עסקה רכישה/מכירה של דירה או נכס ורק לאחר החתימה על זיכרון הדברים מתחיל המשא ומתן האמיתי באשר תנאי העסקה, כאשר כל צד מושך לכיוון שלו. ולכן כמו בכל משא ומתן ריאלי יכולים להתגלות חילוקי דעות מהותיים.
זיכרון דברים הוא מסמך ששני צדדים עורכים לאחר שהסכימו ביניהם על עסקה רכישה/מכירה של דירה או נכס ורק לאחר החתימה על זיכרון הדברים מתחיל המשא ומתן האמיתי באשר תנאי העסקה, כאשר כל צד מושך לכיוון שלו. ולכן כמו בכל משא ומתן ריאלי יכולים להתגלות חילוקי דעות מהותיים.
חשוב תחילה להבין, כי זיכרון דברים הוא הסכם/חוזה לכל דבר ועניין!
לא פעם נתקלתי בשאלה: "האם ניתן להפעיל את הסנקציות שנקבעו בזיכרון הדברים כאשר הצד השני מבקש לבטל את העסקה" וזאת כאשר המשא ומתן לאחר החתימה לא צלח והצדדים לא חתמו על הסכם סופי, קרי העסקה לא יצא לפועל וצד אחד מבקש לבטל למרות שהצד השני רוצה לקיים את העסקה.
התשובה לשאלה היא לא פשוטה ומורכבת ותלויה מאוד בנסיבות הספציפיות של אותו זיכרון דברים ובמה אמורים הדברים:
בתי המשפט בכדי להכריע בשאלה יבדקו את התנהגות הצדדים ויתנו לכל התנהגות משקל מסוים, ולפיה יכריעו אם הצדדים התכוונו לתת לזיכרון הדברים תוקף מחייב, כאשר ישנם מקרים שכוונת הצדדים הייתה להתקדם במשא ומתן והם חתמו על זיכרון דברים רק על מנת לשריין זמן לבדיקת העסקה, ובהתנהגותם ניתן להסיק בבירור שרק הסכם סופי ומוסכם שיחתם הוא ורק הוא יחייב אותם. מצד שני, קיימת אפשרות כי זיכרון הדברים נחתם בסיום משא ומתן, לאחר שרוב פרטי העסקה סוכמו, ונשאר רק לסכם נוסח סופי בהסכם הסופי ולכן בסיטואציה זו זיכרון הדברים מהווה בסיס לעסקה מחייבת לכל דבר ויש לו תוקף משפטי ברור.
בדיקת התנהגות הצדדים, לפני ובשעת החתימה על זיכרון הדברים:
הרוכש הגיע לדירה נשוא זיכרון הדברים בפעם השנייה יחד עם שיפוצניק וסיכם איתו מתי יתחילו עבודות השיפוץ, או שהצדדים לוחצים ידיים ופותחים בבקבוק ויסקי לרגל סגירת העסקה, ניתן היה להסיק שזיכרון הדברים מחייב.
לעומת זאת אם המוכר אלכוהוליסט או תשוש נפש אזי בית המשפט רוב הסיכויים יבטלו את זיכרון הדברים.
סיטואציה נוספת שבה החותם לא שילם דמי תיווך בגין העסקה, ניתן לטעון כי לא היה בכוונת החותם להתקשר בהסכם מחייב.
בדיקת התנהגות הצדדים, לאחר החתימה על זיכרון הדברים:
האם וכיצד הצדדים פעלו הצדדים לקידום העסקה לאחר החתימה על זיכרון הדברים, או שהם החליטו להתחרט מיד לאחר החתימה, במידה והתשובה הינה חיובית והם התקדמו לקדם את העסקה אזי זיכרון הדברים נתפס בעיני הצדדים כהסכם מחייב.
האם בוצע תשלום ע"י הרוכש למוכר:
ככל שסכום המקדמה ששולמה בזיכרון הדברים גדולה יותר, ניתן להסיק כי הייתה בכוונת הצדדים היה להתחייב חוזית.
תוכן זיכרון הדברים
פרמטר נוסף חשוב מאוד שנבדק הוא תוכן זיכרון הדברים, ההנחה של בתי המשפט כדי לקבוע את תוקפו של זיכרון הדברים היא תוכנו, כאשר לא סביר שהצדדים יתקשרו בהסכם מחייב מבלי שסיכמו ביניהם על מינימום הנדרש כדי שניתן יהיה להביא לקיום העסקה בפועל. הפרטים המהותיים שהוגדרו לרוב בפסיקה הם: תיאור הנכס ומהות העסקה, מחיר הנכס, מועדי תשלום ומועד העברת החזקה, ולעתים גם דובר על הוצאות ומיסים. אולם יש להדגיש כי במצב שבו יקבע בית המשפט שהצדדים לזיכרון הדברים התכוונו להתקשר בהסכם מחייב בית המשפט רשאי להשלים בעצמו את הפרטים החסרים בזיכרון הדברים.
בסופו של דבר לחתום על זיכרון דברים או לא?
במצב שבו מצאתם נכס המלצה חמה תפנו לעו"ד הבקיא בתחום שינסח עבורכם מראש את זיכרון הדברים, שתחסכו בעתיד הרבה הוצאות רבות ומיותרות שלא לצורך וכן הרבה סבל נפשי ובזבוז זמן.
כאשר חותמים על זיכרון דברים חשוב מאוד להיזהר ממצב שבו המוכר או מי מטעמו, שולף זיכרון דברים מוכן, שבו צריך רק למלא את שמות הרוכשים והמחיר. יתכן ומדובר בזיכרון דברים שהכין עורך הדין של המוכר, אשר משקף רק את הרצונות של המוכר, וכך לפגוע בזכויותיו של רוכש בתום לב.
בנוסף חשוב מאוד, להתנות את רכישת הנכס בזיכרון הדברים בבדיקה יסודית של המצב התכנוני, הרישומי והמשפטי של הנכס, והכל על מנת להימנע ממצב שלאחר החתימה על זיכרון הדברים תגלו ליקויי בנייה, עיקולים צו הריסה וכיוצ"ב.
לסיכום יואר כי לא ניתן לפרט במאמר קצר זה את כל הבדיקות והסעיפים שיש לרשום בזיכרון הדברים, ולכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין הבקיא בתחום בכדי שלא יעבדו עליכם ויכבלו אתכם לעסקה שבסוף תגרום לכם יותר נזק מתועלת.
*המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
*הכותב הינו עורך דין העוסק בתחום משפט אזרחי והמסחרי.
