תמ"א 38 – כולם שמעו על זה אך לא כולם יודעים בדיוק במה מדובר. קודם כך – מהו תמ"א 38? תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה – נחקק בשנת 2005. מטרתו למגן את אזרחי ישראל מפני רעידות אדמה. אך לא פחות מכך, החובה להוסיף ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), במסגרת התכנית, באה להגן גם מפני מתקפות טילים, המאיימים ליפול בשטח המדינה מכיוונים שונים.
מהם תנאי הסף?
-היתר בניה תקף אשר הוצא טרם 1.1.1980
-חו"ד מהנדס המאשר כי הבניין זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה.
-בניין בן 3 קומות ומעלה אשר שטחו הבנוי הוא לא פחות מ- 400 מ"ר
-הסכמה נדרשת של 67% בלבד מבעלי הדירות למהלך.
עברתם את תנאי הסף של תמ"א 38 ? נפלא. היתרונות של תמ"א 38 הוא כי גם הדיירים יהנו ממנו וגם היזם.
הדיירים יהנו מחידוש התשתיות, שיפוץ יסודי למבנה, הוספת מעלית באם אין, חידוש הפיתוח הסביבתי, הוספת ממ"ד, הוספת חנייה, הגדלת שטח הדירה ב- 25 מ"ר (ככל שמתאפשר), ולא פחות חשוב-לאחר בצוע תמ״א 38, ערך הדירות עולה בשיעור של בין 25% – 30%. וכל אלה– בלי שיוציאו ולו אגורה אחת מכיסם.
והיזם? היזם יהנה מהרווח שיקבל ממכירת יחידות הדיור החדשות שנבנות מכוח זכויות הבנייה שהם מקבלים, הרווח מהוספת המחסנים, פטור ממס שבח והיטלי השבחה, זכויות בניה נוספות על הגג ותוספת של כ2.5 קומות.
ולא רק הם נהנים מהרווחים: הרשויות המקומיות מעוניינות לשפר את חזות הערים ובו בזמן להגדיל את מכסת משלמי הארנונה כמובן. כמו כן גם המדינה מרוויחה מתמ"א 38-היא מסירה מתקציבה את הנטל הכלכלי של מימון פרויקט בסדר גודל כמו זה תוך שהיא ממלאת את חובתה למיגון אזרחיה.
חשוב לציין כי תהליך קבלת ההיתר אורך עד שנתיים, ולכן מאד מומלץ כדי לזרז את כל ההליכים לדאוג לייצוג משפטי ראוי, מקצועי אשר ייצג אתכם ואת האינטרסים שלכם תוך עמידה על זכויותיכם ומיקסום התמורה לה אתם זכאים במסגרת תמ"א 38. עורך דין יעניק תוקף לפרויקט על ידי בניית מסמך משפטי פרטני היקבע בצורה ברורה את חובות הצדדים של הדיירים מול היזם: מצד אחד, החובות, הערבויות והאחריות של היזם כלפי בעלי הדירות, לצד הסנקציות שיחולו עליו באם יסטה מסעיף כלשהו בחוזה. מצד שני, חובות בעלי הדירות כלפי היזם, כך שהאחרון יוכל לבצע את הפרוייקט בצורה מיטבית.
חשוב שתמצאו עו"ד אשר יהיה מקושר עם החברות היזמיות ההחזקות ובעלות הניסיון בתמ"א 38 כדי שיוכל לעזור לכם למצוא את היזם הראוי ביותר. אל תשכחו כי מדובר בפרויקטים גדולים מאוד שמערבים חיזוק של יסודות הבניין בפני מצבים של רעידות אדמה וכן הרחבות בנייה שונות ולכן חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מנוסה בתחום. כמו כן, גם הליווי המשפטי נדרש בגלל רשויות המס – רשויות המס שוכחות שיש להן אותו אינטרס של המדינה, שהחליטה שיש חשיבות רבה ועדיפות עליונה לפרויקטים מסוג זה ולפיכך לא פעם עיריות אינן מקדמות את האישורים, כי אין להן אינטרס ויש לפקח עלייהם באופן מתמיד.
ליווי משפטי בעסקת תמ"א 38 נוגע ומתמודד עם הנקודות העיקריות הבאות:
-יצוג הדיירים החל מהמפגש הראשוני
-ניהול המו"מ מול הקבלנים, הספקים והיזמים השונים
-חתימת החוזה
-הוצאת הפרויקט לפועל
-טיפול בכל הפטורים, המיסויים וההיתרים הנדרשים
-רישום מחדש של הבית המשותף בספרי רישום המקרקעין (טאבו)
-ערבות בנקאית
-ביטוחים
משרדנו מקפידים כי כלל הבטוחות הנדרשות לביצוע עסקת תמ"א 38 ניתנות לדייר באופן המקסימאלי ביותר וכי הדיירים לא ישלמו דבר. יש לציין כי כלל העלויות, כולל מלוא תשלומי המסים אשר יחולו על העסקה וכן שכר טרחת עו"ד מטעם הדיירים, מגולגלים בדרך כלל לידי היזם. עד כה טיפל המשרד בעשרות פרויקטים וליווה דיירים רבים החל משלב בחירת היזם ועד לקבלת הדירות החדשות ורישומן על שם הדיירים בלשכת רישום המקרקעין. זיכרו, למרות שזו תהיה תקופה קצת לא נוחה – בסופה של התמ"א 38 כולכם תגורו בבית יפה ובטוח יותר.
*המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמור.
*הכותב הינו יאן קרומין, עורך דין העוסק בתחום משפט אזרחי והמסחרי.
